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本文摘要：

房地产企业为一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用浅易计税方法计税的应根据36号文第四十五条划定的纳税义务发生时间以当期销售额和5%的征收率盘算当期应纳税额抵减已预缴税款后向主管国税机关申报纳税。

房地产企业为一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用浅易计税方法计税的应根据36号文第四十五条划定的纳税义务发生时间以当期销售额和5%的征收率盘算当期应纳税额抵减已预缴税款后向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。

详细的应税金额盘算方法如下：

如前所述房地产企业接纳预收款形式销售自行开发的不动产项目时应推行预缴增值税的义务但凭据增值税的一般划定其增值税纳税义务发生时间应该在“开具全额应税增值税发票”、“收讫全部的销售款子”以及“条约约定的收款日期”三者之间选择。而随着国家对房地产市场调控力度的不停深入部门房地产项目可能发生全周期测算其增值税实际税负低于预缴增值税的情形针对这部门项目公司部门房地产企业提出能否在预收款环节全额向客户开具应税的增值税发票同时确认增值税纳税义务。应该说从增值税税法原理角度分析这一操作并无与政策划定不符之处但实操中房地产企业面临的中途退款、面积补差、契税统一缴纳等诸多问题都可能因为房地产企业提前开具全额应税增值税发票而变得庞大应审慎予以应对。

一、预收款的判断、盘算与申报

根据当前的文件划定房地产企业为一般纳税人（及小规模纳税人）接纳预收款方式销售自行开发房地产项目的预缴增值税的预缴时点为取得预收款时点向主管税务机关申报纳税的时间为：取得预收款的次月。

=当期销售额×9%－进项税额-已预缴税款

1.诚意金是否属于预收款

上述公式中我们应关注企业预缴增值税的盘算中适用一般计税方法计税的根据适用税率盘算；适用浅易计税方法计税的根据征收率盘算。

2.预缴增值税的盘算

增值税作为一种流转税其具有较强的链条性法理逻辑相对简朴。

但房地产行业的增值税具有较强的特殊性在计税方法、进项税额盘算及治理、增值税预缴、土地成本在销售额中扣除等诸多事项方面存在较细致和庞大的细节问题宽大房地产企业应予以高度重视在日常涉税治理、内控建设、税务实务处置惩罚环节准确掌握政策要点正确应对。

=全部价款和价外用度÷(1+5%) ×5% -已预缴税款

图1-房地产企业实际确认收入正常申报处置惩罚导图

在实际确认增值税纳税义务环节房地产企业应至少对计税方法及一般计税方式下房地产企业土地成本扣除方面的实务问题给予足够的关注。

3.预缴增值税的申报应关注结转及申报的填报

房地产行业自2016年5月1日起正式成为“增值税纳税人”历经5年的增值税涉税治理后大部门房地产行业企业已经深谙增值税核算、计税、申报、风险治理的各项内容。但笔者在实务中发现部门房地产行业企业在增值税处置惩罚方面还存在一些细节政策不够理顺等问题并据此作出了细节整理和总结。

4.预收款环节能否确认纳税义务的争议

应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%

二、实际确认增值税应税义务的处置惩罚及土地成本扣除实务分析

房地产企业销售自行开发的不动产项目其一般计税方法与浅易计税方法的差异集中体现为下图所示：

（一）房地产企业纳税义务确认的计税方法差异及注意事项

1.房地产企业一般计税方法下的纳税要素及盘算方法

房地产企业为一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的应根据36号文第四十五条划定的纳税义务发生时间以当期销售额和9%的适用税率盘算当期应纳税额抵减已预缴税款后向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。详细的应税金额盘算方法如下：

应纳增值税=销项税额-进项税额-已预缴税款

停止现在针对房地产行业增值税财税处置惩罚的文件集中在《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）、《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收治理暂行措施》的通告（国家税务总局通告2016年第18号）以及财政部关于印发《增值税会计处置惩罚划定》的通知（财会〔2016〕22号）等政策划定。

基于这些划定房地。

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